Balik nama sertifikat tanah kepada ahli waris dikenal juga dengan istilah turun waris, yaitu proses mengalihkan kepemilikan tanah dari pewaris kepada ahli warisnya yang sah. Turun waris merupakan bentuk kepastian hukum bagi ahli waris dan juga kepada pembeli yang bermaksud membeli tanah warisan tersebut. Hal ini dimaksudkan untuk menghindari masalah yang berkaitan dengan status kepemilikan dan legalitas tanah, misalnya kemunculan pihak ketiga yang tiba-tiba mengaku memiliki bagian hak atas tanah tersebut. Oleh karena itu, bila Anda memperoleh tanah warisan atau hibah dari orangtua dan lainnya sebaiknya pengurusan balik nama sertifikat hak kepemilikan tanah tersebut segera dilakukan dan tidak ditunda-tunda.
Berdasarkan Pasal 830 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), pewarisan hanya dapat terjadi ketika pewaris meninggal dunia. Namun demikian, pada beberapa daerah di Indonesia pemberian warisan justru seringkali dilakukan pada saat pewaris masih hidup. Terlepas dari praktik adat dan kebiasan yang berlaku di masing-masing daerah, proses pewarisan yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan tersebut akan mengakibatkan pewarisan dianggap batal demi hukum dan pembagian harta demikian bilamana terjadi bukan dianggap pembagian warisan namun sebagai hibah yang memiliki prosedur yang berbeda. Karenanya penting untuk melaksanakan proses pengurusan balik nama sertifikat tanah sesuai dengan prosedur yang benar.
Setelah memahami pengertian pewarisan di atas, maka pertama-tama ahli waris harus dapat membuktikan adanya kematian Pewaris dan keabsahan pewarisan kepada ahli waris itu terlebih dahulu. Selanjutnya ahli waris perlu mengajukan permohonan balik nama sertifikat ke atas nama seluruh ahli waris (turun waris). Dengan bukti balik nama ini barulah dapat dilakukan pemecahan sertifikat ke atas nama masing-masing ahli waris atau ke atas nama pihak lain apabila para ahli waris bermaksud menjual tanah warisan.
Turun Waris
Untuk melakukan proses turun waris, ahli waris dapat mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan setempat dengan menyampaikan kelengkapan persyaratan balik nama Sertifikat Tanah Hak Milik (SHM) yang merupakan objek waris, antara lain:
Permohonan dimaksud harus memuat identitas diri, luas dan letak serta penggunaan tanah yang dimohon, dan menyertakan pernyataan tanah tidak sengketa, juga pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
- Surat Kematian yang diterbitkan oleh Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil yang dapat diurus pada Kantor Kelurahan setempat.
- Keterangan Ahli Waris
- Warga negara Indonesia (WNI) pribumi yang beragama Islam dapat membuat surat keterangan waris (SKW) di Kantor Lurah dan diketahui oleh Camat; sedangkan
- WNI beragama non-muslim dan WNI keturunan dapat membuat Akta Waris melalui jasa Notaris.
- Fotokopi KTP dan KK seluruh ahli waris
Setelah selesai dilakukannya turun waris, nantinya dalam sertifikat akan dicantumkan nama seluruh ahli waris yang secara hukum mengikat para ahli waris atas kewajiban dan hak bersama sebagai pemilik tanah yang sah. Dengan demikian, oleh karena tanah dianggap sebagai “hak bersama”, jika salah satu ahli waris bermaksud menjual atau menggunakan haknya pada tanah secara tersebut maka harus mendapatkan persetujuan dari ahli waris lainnya.
Pecah Sertifikat kepada Ahli Waris
Apabila terdapat lebih dari satu orang ahli waris dan para ahli waris bermaksud mengakhiri hak bersama yang mereka miliki pada sebidang tanah warisan, maka ahli waris dapat bersepakat mengajukan permohonan pecah sertifikat kepada Kantor Pertanahan setempat.
Proses pecah sertifikat ini dilakukan dengan memenuhi persyaratan prosedur balik nama sertifikat tanah Warisan antara lain:
- Surat Permohonan yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat.
- Dokumen terkait objek waris, antara lain dokumen asli Sertifikat hak atas tanah yang sudah dibalik nama ke ahli waris, fotokopi SPPT-PBB tahun berjalan, dan bukti pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
- Akta Pembagian Hak Bersama (APHB)
Pembuatan APHB dilakukan dengan cara seluruh ahli waris atau kuasanya bersama-sama menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). APHB tersebut memuat keterangan porsi pembagian hak atas tanah yang diberikan kepada masing-masing ahli waris sebagai bukti adanya kesepakatan diantara para ahli waris. Dengan demikian, nantinya pendaftaran peralihan hak atas tanah itu dapat dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan sesuai dengan kesepakatan yang dicantumkan dalam APHB.
- Fotokopi KTP dan KK seluruh ahli waris.
Selain memenuhi persyaratan administratif di atas, pastikan juga bahwa Anda telah melakukan pemasangan patok sebagai penanda batas-batas tanah sesuai dengan pembagian yang disepakati seluruh ahli waris karena segera setelah permohonan dinyatakan lengkap maka petugas kantor pertanahan setempat akan melakukan survey untuk pengukuran luasan dan penetapan batas tanah bagi masing-masing sertifikat yang dimohonkan. Perlu diperhatikan, mengingat permasalahan tanah membutuhkan ketelitian yang tinggi, ahli waris selaku pemohon dapat melimpahkan pengurusan surat-surat tanah melalui Jasa Notaris yang terpercaya.
Penulis: Ike Ardianty